24 апреля 2018, 10:49

Обычно, внимательнее всего договор аренды изучают представители ФНС с целью найти пункт, за который можно зацепиться. Поэтому попробуем разобраться, на какие аспекты следует обратить внимание сторонам при подготовке договора аренды недвижимого имущества.

Законодательство РФ оставляет многие важные аспекты договора на усмотрение сторон формулировкой: «если иное не установлено договором».  

В связи с этим, все условия договора необходимо формулировать четко, во избежание трактовки той или иной нормы инспектором во вред сторонам договора. Налоговые последствия обычного договора аренды иногда могут плачевно повлиять на судьбу фирмы или предпринимателя. Поэтому следует обратить внимание на пять пунктов, которые помогут составить договор аренды так, чтобы избежать проблем с налоговой.

1. Проверка прав арендодателя

Рекомендуем вам проверить права арендодателя на предоставление имущества в аренду. Если у него таких прав нет, то вам грозит выселение из арендуемого помещения в силу признания договора ничтожным, а также претензии со стороны налоговых органов о неправомерности включения арендной платы в расходы.

Если арендодатель - это собственник помещения, то необходимо обязательно ознакомиться со свидетельством о праве собственности или выпиской из ЕГРП. Если же ваш арендодатель сам является арендатором данного помещения, тщательно изучите уже заключенный договор аренды и ищите условие о субаренде. Найдя в договоре пункт о субаренде, лучше подстрахуйтесь и получите письменное согласие собственника на сдачу в субаренду. В таком случае принятие арендной платы в расходную часть будет законным.

Расходы в договоре аренды – это является самым важным вопросом. Поэтому во избежание разбирательств с ним в судах, закрепите соответствующие условия в договоре.

2. Обоснуйте включение аренды в расходы

Вам необходимо обязательно согласовать и прописать в договоре, как именно будет подтверждаться обоснованность включения в расходы арендных платежей.

В налоговом и в гражданском законодательстве РФ нет четкого указания на то, что арендные платежи должны подтверждаться ежемесячными актами. Поэтому часто возникает вопрос: составлять ли эти акты? Акт нужен, если обязанность составления такого акта предусмотрена договором.

В Письме от 15.06.2015 № 03-07-11/34410 Минфин РФ разъяснил, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества не требуется. А документально подтвердить расходы можно документами, оформленными согласно требованиям законодательства, такими как:

• заключенный договор аренды;
• акт приема-передачи арендованного имущества;
• документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

Из этого следует вывод, что именно в условиях вашего договора должен быть урегулирован этот вопрос. Если договором предусмотрено обязательное составление ежемесячного акта, то такой акт будет являться обязательным, а требования налогового инспектора при проверке обоснованности включения в расходы арендных платежей правомерны. В случае же, если договором аренды такая обязанность не предусмотрена, то и составление ежемесячного акта не потребуется.

Но не забывайте об акте приема-передачи арендованного имущества. В случае отсутствия указания в договоре на то, что договор имеет силу передаточного акта, налоговые органы посчитают, что фактически имущество в аренду передано не было.

3. Не забывайте учитывать коммунальные расходы

Чтобы избежать проблем важно правильно изложить согласованные условия.

Согласно законодательству, стороны договора аренды вправе самим определить, кто из них будет нести бремя коммунальных расходов по содержанию арендуемого имущества.

Обычно, используются такие варианты:

Вариант 1.Оплата коммунальных услуг производится за счет арендодателя.

Так, стороны прописывают в договоре, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения несет арендодатель. Данное условие необходимо прописать в обязанностях арендодателя и указать, что оплата коммунальных услуг производится за его счет по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

Налоговые последствия при таком раскладе следующие. Арендодатель имеет право уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на сумму произведенных затрат. НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету (при условии, что арендная плата облагается НДС).

Арендатор при таком раскладе уплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов, а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету

Вариант 2. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем заключения отдельных договоров. Этот вариант пользуется популярностью только тогда, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность, или договор заключается на длительный срок. Так как тогда арендатору приходится самому заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

В договоре тогда необходимо указать следующие обязанности арендатора:

• от своего имени заключить отдельные договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг;
• самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

В данном случае арендодатель коммунальные расходы не несет, а только получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов. Арендатор же указанные затраты может учесть в составе прочих расходов, а НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, может принять к вычету – при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

Вариант 3. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем включения коммунальных расходов в арендную плату. Этот вариант считается более оптимальным, потому что арендатору не нужно заключать какие-то другие договоры, но при этом сумма, подлежащая уплате за потребленные коммунальные услуги, прозрачна и понятна обеим сторонам. При таком порядке взаимодействия арендатор уплачивает коммунальные услуги как переменную часть в составе арендной платы. То есть арендатор выставляет счет на две позиции:

1. Фиксированная часть арендной платы (изначально установлена договором).

2. Переменная часть арендной платы (равна сумме расходов на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором).

В договоре обязательно укажите, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной и с налогообложением не возникнет проблем. Арендодатель всю сумму арендной платы (включая переменную) учитывает в доходах и облагает НДС. НДС предъявленный поставщиками коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету. Арендатор, в свою очередь, учитывает в расходах всю арендную плату, включая фиксированную и переменную части и принимает НДС к вычету со всей суммы.

4. Указывайте НДС

Обязательно четко прописывайте НДС в договоре.

Если обе стороны применяют общую систему налогообложения, то необходимо отдельно выделять НДС. Тогда обе стороны четко знают размер налога. Если одна из сторон договора применяет специальный режим налогообложения, то необходимо сделать ссылку на это. Если ни одна из сторон не является плательщиком НДС, то во избежание конфликтных ситуации с налоговыми органами, лучше сделать ссылку и на это.

Иногда неплательщик НДС может стать налоговым агентом в случае, если арендодателем является государство в лице своих органов. Поэтому, даже не являясь плательщиком НДС, применяя, например УСН или ЕНВД, арендатор должен сам исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДС из арендной платы.

5. Избегайте формулировок об освобождении от арендной платы

Согласно положениям гражданского законодательства, арендная плата может быть установлена в виде твердой суммы, доли полученной продукции и доходов, предоставления арендатором услуг, передачи арендодателю вещах и возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Подробнее рассмотрим именно последний вид арендной платы.

Условиями договора можно возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы. Но, как показывает практика, при таком способе расчетов зачастую встречается формулировка: «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за этот период». Налоговый орган может истолковать данную норму договора, так, словно арендная плата вообще не предполагается. Безвозмездность же в налогах очень дорого стоит. В этом случае у арендатора за данный период возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения.Налоговые инспекторы без труда смогут определить налоговую базу, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре.

Для предупреждения такой ситуации лучше указать, например, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.

Законодательство в сфере аренды является диспозитивным, поэтому стороны самостоятельно могут согласовывать положения договора, так как им это необходимо. Однако рассмотренные в данной статье аспекты необходимо определять очень четко во избежание дополнительных налоговых рисков.

По материалам газеты «Прогрессивный бухгалтер», апрель 2018

Вернуться обратно